不動產無照執業 4 大常見案例：退休媽媽無償幫忙也被罰 30 萬

新北市一位 70 歲退休媽媽，出於善心無償幫朋友居間促成房屋交易，以為「沒收錢應該沒關係」，結果收到新北市地政局的處分書：罰鍰 10 萬元以上。

這不是特例。根據各縣市地政局的裁處案例，每年都有數十件無照執業被罰的案件，罰款從 10 萬到 30 萬元不等，其中不乏「無償幫忙」、「不知道違法」、「公司叫我先做」的案例。

本文將深入分析 4 個最常見的無照執業案例，幫助您了解法律紅線在哪裡，避免因為不了解法規而付出慘痛代價。

本文重點導覽

• 為什麼要了解這些案例？
• 案例一：無照在房仲公司上班
• 案例二：無償幫朋友賣房也被罰（真實案例）
• 案例三：社群媒體經營房屋代售
• 案例四：房仲公司「助理」職缺陷阱
• 如何避免觸法：5 個關鍵原則
• 被檢舉或稽查時該怎麼辦？
• 常見問題 FAQ
• 總結

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為什麼要了解這些案例？

法律不會因為「不知道」而寬容

根據「不動產經紀業管理條例」第 32 條：

非經紀業而經營仲介或代銷業務者，主管機關應禁止其營業，並處公司負責人、商號負責人或行為人新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰鍰。

這條法律適用於：

• ✅ 有收費的仲介行為
• ✅ 無償的仲介行為（重點！）
• ✅ 偶爾幫忙的行為
• ✅ 不知道違法的行為

關鍵重點： 1. 無償也違法：是否收費不是違法的必要條件 2. 個人也會被罰：不只公司，個人也會被處罰 3. 罰款很重：10-30 萬元，相當於半年薪水 4. 可能判刑：禁止後仍繼續，可處 1 年以下有期徒刑

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檢舉管道多，被抓機率高

常見檢舉來源： 1. 同業檢舉（競爭對手） 2. 交易糾紛（買方或賣方不滿） 3. 地方政府主動稽查 4. 民眾檢舉（鄰居、朋友）

查證方式：

• 內政部不動產資訊平台：可查詢證照
• 地方政府不定期稽查
• 要求提供證照證明

不要心存僥倖：

• 「別人也在做」→ 不代表不會被抓
• 「我沒收錢」→ 一樣違法
• 「只做一次」→ 一次就可能被罰

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案例一：無照在房仲公司上班

情況描述

小明剛退伍，想進入房仲業。某房仲公司面試時說：

「先來上班，工作中學習比較快。證照很簡單，邊做邊考就好，考到再補登錄就可以了。底薪 3 萬，業績另計。」

小明覺得有道理，而且急需收入，就答應了。工作 3 個月後，公司被地政局稽查，發現小明沒有證照。

法律分析

員工違法（第 32 條）：

• 沒有營業員證照卻執行仲介業務
• 無論是否「正在考」都違法
• 無論公司如何承諾都違法

公司違法（第 17 條）：

• 僱用未具備經紀人員資格者從事仲介業務
• 即使員工「正在考照」也違法
• 即使有書面約定「考到再補」也違法

處罰結果

員工（小明）：

• 罰鍰：10-30 萬元
• 要求立即停止執業
• 可能影響日後考照資格

公司：

• 罰鍰：6-30 萬元（依第 29 條第 1 項第 3 款）
• 要求立即停止僱用該員工
• 留下違規紀錄

實際影響

小明收到罰單 15 萬元：

• 3 個月薪水才賺 9 萬（底薪，還沒業績）
• 罰款 15 萬
• 淨損失：6 萬元 + 信用紀錄

更糟的是：

• 可能影響考照申請
• 未來求職可能被質疑
• 損失 3 個月的時間

正確做法

1. 面試時確認：

   • 是否需要證照才能上班
   • 公司是否提供考照期間的行政職缺

2. 堅持先考照：

   • 報名訓練課程（30 小時）
   • 1-2 週就能取得證照
   • 考到再上班

3. 替代方案：

   • 先擔任行政職（不執行仲介業務）
   • 利用工作之餘準備考試
   • 考到證照後轉業務

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案例二：無償幫朋友賣房也被罰（真實案例）

真實案例背景

案例來源：好房網新聞報導、新北市地政局裁處案例

當事人：70 歲退休媽媽（化名王媽媽）

事件經過： 1. 朋友陳先生想賣房，但不想付仲介費 2. 王媽媽熱心幫忙，介紹買方給陳先生 3. 買方有興趣，王媽媽協助雙方洽談價格 4. 簽訂斡旋金暫保管書，王媽媽擔任保管人 5. 後來交易破局，買方向地政局檢舉 6. 新北市地政局裁定王媽媽違反第 32 條

違法關鍵點

不是因為收費：

• 王媽媽完全沒有收取任何報酬
• 純粹是幫朋友忙
• 甚至貼時間、交通費

而是因為「居間促成交易」： 1. 媒合買賣雙方：介紹買方給賣方 2. 協助議價：代為傳達價格條件 3. 簽訂仲介文件：簽訂斡旋金暫保管書 4. 促成交易流程：安排看屋、洽談

處罰結果

• 罰鍰：10-20 萬元（依違法情節而定）
• 要求不得再執行類似行為
• 留下違規紀錄

王媽媽的困惑

王媽媽說：

「我又沒有收錢，只是幫朋友忙，怎麼會違法？」

地政局回應：

• 第 32 條禁止的是「行為」，不是「報酬」
• 簽訂斡旋金契約是明確的仲介行為
• 即使無償，只要居間促成交易就違法

如何幫朋友才不違法？

✅ 合法的幫忙：

• 告訴朋友「某某地方有房子在賣」
• 提供房仲公司聯絡方式
• 分享自己買房經驗、注意事項

❌ 違法的幫忙：

• 代為議價、洽談條件
• 簽訂斡旋金契約或任何仲介文件
• 安排看屋、促成交易
• 協助簽約流程

安全建議：

• 建議朋友委託合法房仲
• 或自行上網刊登「屋主自售」
• 不要涉入任何交易流程

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案例三：社群媒體經營房屋代售

情況描述

小華是社群媒體經營者，看到許多人在 Facebook、Instagram 經營房屋買賣業務，覺得是個商機。

小華的做法： 1. 建立粉絲專頁「XX 房屋代售」 2. po 文：「專業房屋代售，免費估價，成交才收費」 3. 接案後幫屋主拍照、寫文案、刊登廣告 4. 有買方詢問就安排看屋、議價 5. 成交後收取 2-4% 服務費

3 個月後：

• 成交 2 件，賺了 8 萬元
• 被同業檢舉
• 收到地政局處分書

法律分析

明確違法（第 32 條）：

• 「非經紀業而經營仲介或代銷業務」
• 即使沒有實體店面也違法
• 即使在網路上也違法

違法行為： 1. 經營仲介業務：持續、經常性接案 2. 居間促成交易：媒合買賣雙方 3. 收取報酬：2-4% 服務費

處罰結果

第一次查獲：

• 罰鍰：15 萬元
• 禁止繼續經營
• 要求立即下架所有廣告

小華辯稱：

「我只是接案，又沒有開公司，應該不算吧？」

地政局回應：

• 第 32 條適用於「個人」
• 無論是否登記公司都違法
• 無論線上或線下都違法

如果繼續經營

第 32 條第 2 項：

經禁止後仍繼續營業者，處一年以下有期徒刑、拘役或科或併科新臺幣十萬元以上三十萬元以下罰金。

刑事責任：

• 移送檢察官偵辦
• 可能判刑（1 年以下有期徒刑）
• 留下刑事紀錄

合法替代方案

方案一：先考照再經營 1. 考取營業員證照（1-2 週） 2. 加入合法經紀業 3. 以合法身分經營

方案二：轉型其他服務 1. 房地產資訊平台（僅提供資訊，不居間） 2. 房屋攝影服務（只拍照，不涉交易） 3. 文案撰寫服務（只寫文案，不涉交易）

重點：不要「居間促成交易」

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案例四：房仲公司「助理」職缺陷阱

情況描述

小美看到求職網站上的職缺：

職缺名稱：房仲業務助理 工作內容：協助業務處理行政事務 薪資：底薪 28K + 獎金 條件：不需要證照，歡迎新鮮人

小美應徵後，公司說明工作內容：

• 接聽客戶電話
• 安排看屋行程
• 帶客戶看屋
• 協助洽談價格
• 整理物件資料

小美問：「需要證照嗎？」 主管：「不用，你是助理，不是業務。」

陷阱在哪裡？

職稱不重要，工作內容才重要

根據「不動產經紀業管理條例」：

• 重點是「是否執行仲介業務」
• 不是看職稱叫什麼

以下工作需要證照：

工作內容	是否需要證照	法源依據
帶看物件	需要	第 4、17 條
洽談買賣條件	需要	第 4、17 條
協助簽約	需要	第 4、17 條
接聽電話、排約	不需要	純行政工作
整理物件資料	不需要	純行政工作
製作廣告文案	不需要（但需經紀人簽章）	第 26 條

小美的處境

工作 2 個月後：

• 已帶看 20+ 組客戶
• 地政局稽查
• 公司說：「你是助理，不關我們的事」

結果：

• 小美被罰 12 萬元
• 公司也被罰 10 萬元
• 公司不願幫小美負擔罰款
• 小美被迫離職

法律分析

小美違法（第 32 條）：

• 無照執行仲介業務（帶看、洽談）
• 即使職稱是「助理」也違法

公司違法（第 17 條）：

• 僱用無照人員執行仲介業務
• 職缺廣告誤導（寫不需證照）

公司的話術破解：

• 「你是助理不是業務」→ 看實際工作內容，不是職稱
• 「不用證照」→ 違法的承諾
• 「被抓算公司的」→ 個人也會被罰

如何識破陷阱

面試時問清楚：

1. 工作內容詳細詢問：

   • 是否需要帶看物件？
   • 是否需要與客戶洽談？
   • 是否需要協助簽約？

2. 確認證照需求：

   • 這個職位是否需要證照？
   • 如果不需要，為什麼？
   • 公司如何確保合法性？

3. 觀察公司態度：

   • 公司是否主動說明證照重要性？
   • 公司是否協助員工考照？
   • 公司是否有完整的訓練制度？

紅旗警訊：

• ❌ 「先做再考」
• ❌ 「助理不用證照」（但要帶看）
• ❌ 「被抓算我的」
• ❌ 「大家都這樣」

正確選擇

合法的助理職：

• 純行政工作（會計、總機、文書）
• 不接觸客戶
• 不執行仲介業務
• 可邊做邊準備考照

建議： 1. 先考照再應徵業務職 2. 或應徵純行政職（確認不涉仲介） 3. 不要相信「先做再考」的話術

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如何避免觸法：5 個關鍵原則

原則一：了解什麼是「居間促成交易」

違法的核心要件：

• 媒合買賣（或租賃）雙方
• 協助議價、洽談條件
• 簽訂仲介相關文件（斡旋金、契約等）
• 促成交易流程

關鍵判斷：

• ✅ 單純告訴朋友「某處有房子」→ 合法
• ❌ 幫忙聯絡、安排、洽談 → 違法

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原則二：收費與否不是關鍵

常見誤解：

「我沒收錢，應該沒關係吧？」

正確認知：

• 第 32 條禁止的是「行為」
• 不是禁止「收費」
• 即使完全無償也違法

真實案例：

• 70 歲退休媽媽無償幫忙被罰
• 關鍵是簽訂斡旋金契約
• 無償不能免責

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原則三：職稱不重要，工作內容才重要

不要被職稱騙：

• 「助理」也可能違法（如果要帶看）
• 「顧問」也可能違法（如果居間促成交易）
• 「專員」也可能違法（如果執行仲介業務）

判斷標準：

• 看「實際做什麼」
• 不是看「名片印什麼」

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原則四：線上線下都一樣

網路不是法外之地：

• Facebook 接案 → 違法
• Instagram 經營 → 違法
• LINE 群組接案 → 違法
• 自架網站 → 違法

關鍵：

• 只要「居間促成交易」就違法
• 無論透過什麼管道

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原則五：不要相信「被抓算我的」

公司常見話術：

「放心，被抓算公司的，不關你的事。」

真相：

• 個人違反第 32 條 → 個人被罰 10-30 萬
• 公司違反第 17 條 → 公司被罰 6-30 萬
• 雙方都有責任

法律不會因為公司承諾就免責

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被檢舉或稽查時該怎麼辦？

收到地政局公函

常見情況： 1. 接到電話或公函 2. 要求說明或提供證照 3. 通知到局說明

正確應對：

1. 不要逃避

   • 一定要回應
   • 不回應會直接裁罰

2. 誠實說明

   • 陳述事實經過
   • 不要說謊或隱瞞

3. 準備資料

   • 相關證據（對話紀錄、契約等）
   • 證照文件（如果有）
   • 說明書面資料

4. 諮詢專業

   • 可諮詢律師
   • 或請教有經驗的從業人員

如果確實違法

應對策略：

1. 承認錯誤

   • 承認不了解法規
   • 表達改正意願

2. 立即停止

   • 停止所有仲介行為
   • 下架相關廣告

3. 展現誠意

   • 報名考照課程
   • 取得證照後再執業

4. 爭取從輕

   • 初犯、情節輕微
   • 主動改正
   • 可能爭取較輕罰鍰

申訴程序

如果認為處分不當：

1. 30 天內提出訴願

   • 向原處分機關提出
   • 說明理由

2. 訴願不成可行政訴訟

   • 需委託律師
   • 評估成本效益

注意：

• 「不知道違法」不是理由
• 「別人也在做」不是理由
• 需有正當理由才可能成功

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常見問題 FAQ

Q1：我只是偶爾幫朋友介紹，不是經常在做，也違法嗎？

答：可能違法，關鍵看是否「居間促成交易」。

情境分析：

行為	是否違法
告訴朋友「某處有房在賣」	相對安全
幫忙聯絡屋主和買方	灰色地帶
代為議價、洽談條件	違法
簽訂斡旋金或契約	明確違法

頻率不是重點：

• 即使只做一次
• 只要「居間促成交易」就違法

Q2：如果我已經在做了，現在停止會怎樣？

答：立即停止可降低風險。

建議步驟： 1. 立即停止所有仲介行為 2. 下架所有廣告、po 文 3. 告知客戶無法繼續服務 4. 報名考照課程 5. 取得證照後再繼續

已發生的行為：

• 可能已被檢舉（潛在風險）
• 立即停止可避免加重處罰
• 取得證照展現改正誠意

Q3：罰單可以分期付款嗎？

答：通常不行，但可向承辦人詢問。

一般規定：

• 行政罰鍰需一次繳清
• 逾期未繳會加計利息
• 可能強制執行（扣薪、查封財產）

特殊情況：

• 經濟困難可向地政局說明
• 部分縣市可能允許分期
• 需提出證明文件

建議：

• 收到罰單後立即與承辦人聯繫
• 說明經濟狀況
• 詢問是否有分期或減免可能

Q4：我被公司騙了，可以向公司求償嗎？

答：可以嘗試，但成敗難料。

可能的法律途徑：

1. 民事求償

   • 主張公司不實告知、誤導
   • 請求賠償罰款損失
   • 需證明公司有過失

2. 勞資爭議調解

   • 向勞工局申請調解
   • 主張雇主未善盡告知義務

實務困難：

• 公司可能主張「你應該要知道」
• 舉證困難（除非有書面承諾）
• 訴訟成本高

預防勝於治療：

• 面試時錄音或記錄
• 保留通訊紀錄、對話截圖
• 入職前確認證照需求

Q5：考到證照後，以前的違法行為會被追溯嗎？

答：可能，但機率較低。

法律規定：

• 行政罰有「裁處時效」
• 通常為 3 年（依行政罰法）
• 理論上 3 年內都可能被追溯

實務狀況：

• 通常是「被檢舉」才會查辦
• 主動查獲較少
• 考照後正常執業通常不會回頭查

建議： 1. 立即停止違法行為 2. 盡快考取證照 3. 低調行事，不張揚過往 4. 如被追溯，誠實面對並展現改正誠意

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總結

核心要點回顧

1. 無照執業罰很重

   • 10-30 萬元罰鍰
   • 禁止後仍繼續可判刑
   • 個人和公司都會被罰

2. 無償也違法

   • 關鍵是「居間促成交易」行為
   • 不是看是否收費
   • 真實案例：退休媽媽無償幫忙被罰

3. 常見陷阱要小心

   • 公司要你「先做再考」→ 違法
   • 職稱叫「助理」但要帶看 → 違法
   • 社群媒體接案 → 違法
   • 「被抓算公司的」→ 騙人的

4. 考照門檻很低

   • 1-2 週就能取得
   • 費用約 3,000-5,000 元
   • 遠低於 10-30 萬罰款

5. 立即行動最安全

   • 正在違法？立即停止
   • 報名考照課程
   • 取得證照後合法執業

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給正在違法執業者

不要再拖了：

• 隨時可能被檢舉
• 罰款 10-30 萬很重
• 1-2 週就能合法化

立即行動： 1. 今天停止所有仲介行為 2. 明天報名考照課程 3. 2 週後取得證照 4. 合法執業，安心賺錢

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給想入行者

不要聽信話術：

• 「先做再考」→ ❌
• 「助理不用照」→ ❌
• 「被抓算我的」→ ❌

正確步驟： 1. 先考照（1-2 週） 2. 取得證照 3. 合法上班 4. 安心發展職涯

投資報酬：

• 時間：1-2 週
• 費用：3,000-5,000 元
• 避免：10-30 萬罰款
• 保障：合法職涯

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參考資料：

• 不動產經紀業管理條例第 32、17、29 條
• 好房網新聞：「沒有證照熱心介紹售屋的處罰很重！」
• 新北市地政局不動產經紀業管理裁處案例
• 各縣市地政局公開資訊

最後更新：2025 年 11 月

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本文內容基於真實裁處案例與法規撰寫，旨在提供資訊與警示。如有具體法律問題，建議諮詢專業律師。所有案例人名均為化名。